怖い・・・!大家さんの認知症トラブル!もしも家賃滞納が生じたら!?(家族信託)

こんにちは、司法書士の友田です。

本日は、大家さんの認知症トラブルに関する記事です。

家賃の滞納について、深刻化すると由々しき問題です。

家賃が入ってこない点は空き室と同じですが、
新しい入居者を募集できない点や、
滞納者の人格によっては周りの入居者とのトラブルにも
発展する可能性がある点など、

空き家よりも厄介な問題です!!


ちょっとした手違いでの、引き落としミスで
すぐに回収できる場合はよいのですが。

悪質な場合には、大家さんとしても対応をしていかないと
いけません。
確率としては、高くはないかもしれませんが、
もしも発生してしまった場合にどうなるかを
考えていきます!

正直なところ、大家さんの認知症が悪化し、
契約能力が難しくなることは、
剣を持っている相手に、防具を着けずに木の棒で
戦うようなものです。

その理由を、解説していきます!!

(1)大家さんの認知症悪化→打ち手が無くなる


まず、家賃滞納が生じた場合の対策の
一般的な流れです!

———————————
【家賃督促の一般的な流れ】

電話やメールでの連絡
 ↓
文書での連絡(督促状の送付)
 ↓
連帯保証人への連絡・請求
家賃保証会社に請求
 ↓
(家賃3ヶ月分以上の滞納)
 ↓
賃貸借契約解除交渉
明け渡し訴訟
 ↓
強制執行手続き
———————————

もしも、大家さんの認知症等が悪化し、
契約能力が難しくなると、下記の行為ができなくなります!


———————————

【大家さんの契約能力が無くなると出来なくなること】


電話やメールでの連絡⇒△
 ↓
文書での連絡(督促状の送付)⇒×
 ↓
連帯保証人への連絡・請求⇒×
家賃保証会社に請求   ⇒×
 ↓
(家賃3ヶ月分以上の滞納)
 ↓
賃貸借契約解除交渉 ⇒×
明け渡し訴訟    ⇒×
 ↓
強制執行手続き   ⇒×
———————————
上記の通り、“ほぼ全て”出来なくなります!

根気強くお願いをして運が良ければ
未払い分を払ってもらえるかもしれない。

しかし、抵抗されてしまったら、
こちらには攻撃する術も防御する術もなく
打つ手なし、の状態になってしまう。

まさに、剣を持っている相手に、防具を着けずに木の棒で
戦うようなものです。

(2)連帯保証人や家賃保証会社には請求できないのか?


入居者が家賃を支払ってくれない場合に備えて、
連帯保証人や家賃保証会社を使っていることも
多いと思いますが、
保証人に払ってもらうためにも
「請求」という法律行為が必要で、
契約能力がないと出来ません!!

今は管理会社を経由して、
なあなあで振り込まれることも
あるかもしれません。

しかし、今後コンプライアンスが
厳しくなると、難しくなるでしょう。

似たような事例ですが、
生命保険金の支払について、
保険会社も請求権者の
契約能力を確認する傾向になっています。

契約能力が認められないと
支払ってもらえません。

弁護士に回収業務や裁判業務を頼むのにも
本人に契約能力がないと、
対応をしてもらえません。

「うちは、管理会社に任せているから大丈夫」
と思ったら、間違いです。

大家さん本人が出来ないことは
管理会社もすることは出来ません!!


また、仮に家賃を支払ってもらえたとしても
不安の種は消えません。

認知症が悪化し契約能力が亡くなっていることが
銀行にわかると、預金口座が凍結され、引き出すことが
出来なくなります。

振り込みも出来なくなり、
自動引落の設定をしているものも引き落とし不能と
なってしまいます。

大家さんの認知症が悪化し、
契約能力が難しくなってしまった場合に
唯一、国の制度として用意されているものが
成年後見制度になります。

しかし、特に大家さんにとっては利用し難い制度です。
その理由については、また次回お話をいたします。

ご不明な点は、
司法書士法人ソレイユまで
お問い合わせください

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