大家さんがおさえておきたい、家族信託の注意点!

こんにちは!
司法書士の友田純平です!

大家さんの認知症対策において、
家族信託は導入しやすい有効な手法です!!

しかし、家族信託にはメリットだけなく、
注意点もあります!

注意点もおさえることで
より使いこなすことができます。

【家族信託のおさえるべき注意点】

(1)子供は不動産経営の権限を得るが、義務も承継する
(2)信託した不動産の赤字分は、他の事業と損益通算できない
(3)受託者借り入れは、相続時に債務控除できる?



(1)子供は不動産経営の権限を得るが、義務も承継する


大家さんである親と、子供との間で
家族信託契約を結ぶことで、
不動産経営の権限だけを子供に渡すことができます。


その後は、子供が親に変わって
入居者との契約や、不動産の維持管理を
していくことが可能です。

一方で、子供に移るのは権限だけではありません。
義務も承継されます。


具体的には、
・固定資産税の納税義務
・不動産の破損で人にケガをさせないように管理維持する義務
・退去したときに、敷金を返還する義務 などなど

これらの支出について、
もしも親から信託されたお金や家賃収入で
足りない場合には、子供の個人の財産から
支払わなければなりません。
それが義務を承継するということです。

そのため

子供側も家族信託をされるにあたり、
不動産経営をちゃんとしていく覚悟が必要になります!



(2)信託した不動産の赤字は、他の事業と損益通算できない


もう一つ、忘れてはいけないのが、

赤字の損益通算です!


不動産経営では、費用をうまく活用し、
キャッシュフローをプラスにしていくことが
重要です。

しかし、個人所有の不動産を
家族信託した場合には
1つ制約が出てきます!!

家族信託をした不動産にて、
1年間の経営が赤字で着地した場合には、
その赤字分はゼロと扱うという制約です。


これにより、
・赤字を翌期に繰り越すことも、
・他の事業のプラスと赤字とを相殺し
 プラスを圧縮することも
出来ません。

そのため、

・恒常的に赤字が出る不動産を家族信託する場合
・1つの期でドカンと大きな赤字が出る場合
などは、注意が必要です。


近々、不動産の大規模修繕を予定している場合には、
税理士と相談して、大規模修繕にかかった費用を
毎月の減価償却でおとしていけるようにすると
経費を有効活用できます。

これが2つ目の注意点です。

(3)受託者借り入れは、相続時に債務控除できる?


最後は、まだ答えが出ていない
論点です。

地主さんや大家さんの相続税節税のために
借金して不動産を購入する手段があります。

相続税評価上は、金銭よりも不動産の方が評価額が
低くなるため、そのギャップを利用した節税手段です。

さて、家族信託をした後に、
受託者である子どもが借金をし、
不動産を購入した場合に同様の節税手法を
使えるかという問題があります。


専門家の中では「受託者借入」と呼んでいますが、
まだ相続税との関係では確定的な答えが出ていません。

受託者である子どもがした借金が、
親の借金と扱われ、親の相続時に債務控除ができるのかは
まだ分からないのです。


少なくとも親が認知症悪化により
判断能力が無くなってからは、
難しいと私たちは考えています。

とてもニーズが多いため
早く結論が出てほしい論点の1つです。


以上、大家さんにとっての
家族信託の注意点についてまとめました。


【今日のまとめ(再掲)】
(1)子供は不動産経営の権限を得るが、義務も承継する
(2)信託した不動産の赤字分は、他の事業と損益通算できない
(3)受託者借り入れは、相続時に債務控除できる?

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