都心23区内に実家がある方必見!不安2倍からメリット2倍になった家族信託の事例

こんにちは、
司法書士の友田純平です!

今日は実際に相談が来た
お客様の事例も交えてお伝えします(^^)

テーマは

「共有不動産」

(1)共有不動産はリスクが倍
(2)家族信託をしておけば、子どもが売却手続きを出来る
(3)マイホーム特例はそれぞれ使うことができ、
   共有者2人なら最大6000万円まで譲渡益がかからない


では、具体的に見ていきましょう!!

(1)共有不動産はリスクが倍

相談に来られる方の状況を
お聞きすると意外と共有で不動産を
持たれている方が多いです!

「父母がお金を出し合ってマイホームを
購入したから共有になっている」

「祖父と父がお金を出し合い2世帯住宅を
建てたから共有になっている」など

でも、認知症対策の側面でいうと
共有不動産はリスクが倍です!

共有者の一人でも認知症などにより
契約能力が無くなると、
不動産を売ったり、貸したりすることが難しくなります。

父親が全体の99%を持ち、
母親は僅か1%しか
持っていなかったとしても、
母親が認知症などで契約能力が無くなると、
当該不動産を
売ってお金にかえることも
人に貸すことも出来なくなります。

誰も住まなくなってしまった場合でも
空き家を管理していくコストは
結構かかります。

都内だと1年で40万円近くの費用が
かかる可能性があります。
5年間維持するために、
200万円の費用が必要になります。

詳しいことはこちらのコラム

実家を売るつもりはありません!それでも実家信託をやっておいた方がいい理由
http://votre-soleil.com/blog/2721/


をご覧ください。

「共有者の母が、認知症の診断を受けた。。」
共有不動産の場合は、不安が倍です!
このため、早めに対策をしておいた方が良いでしょう。


(2)家族信託をしておけば、子どもが売却手続きを出来る

早めの対策手段の一つが、

家族信託です!


家族信託は、親がまだ元気な内に、
所有権から財産の管理・処分権限を切り離し
子どもに財産の管理・処分権限のみを
渡す契約です!

財産の管理・処分権限のみを渡すので、
不動産の名義を変えるときにかかりがちな
贈与税・不動産取得税などの税金がかかりません。

家族信託契約をしておけば、
親が認知症などで契約能力が無くなったとしても
子どもが不動産を売却することが出来ます!


父母で共有している場合には、
父=子ども、母=子ども
の2つの家族信託契約をしておきます。

家族信託契約は、登記がされますので、
不動産業者さんも安心して、売却に応じてくれる点も
大きいメリットの1つです。

売却して得たお金は、子どもが管理し、
親の生活費や医療費、施設費用などのために
使っていくことが出来ます。


(3)マイホーム特例はそれぞれ使うことができ、
   共有者2人なら最大6000万円まで譲渡益がかからない

家族信託契約で、子どもが売却する場合には、
もう1つの大きなメリットがあります。

それが

マイホーム特例です!


マイホーム特例とは、簡単に言うと
住んでいた自宅を売った場合に
使える税務上の優遇制度です。

住んでいた自宅については、
「売れた金額」から「買ったときの金額」を除いた利益の部分が
3000万円までは、譲渡所得税を課税しませんというものです。

譲渡所得税は、結構負担の大きい税金で、
仮に3000万円の利益が出た場合には、
約600万円となり、納税をしなければいけません!

上記の例では、マイホーム特例が使えれば、
3000万円の利益が控除でき、
譲渡所得税が「約600万円」から「0円」になります。

泣く泣く実家を手放す場合に、
手残りはできるだけ多くしたいです!

これからかかる介護費用の
対策資金として、
手残りを多くできれば、
それに越したことはありません。

家族信託をして、
子どもが親の自宅を売った場合でも、
このマイホーム特例が使えます!


さらに、共有で持っている場合には、
共有者それぞれにマイホーム特例の
適用があります。

「マイホームを父母共有で持っている場合」

「2世帯住宅で、親と子どもで共有している場合」

共有者それぞれの持分について、
マイホーム特例を利用することが出来ます。

2人で共有している場合には、
あわせて最大6000万円まで、
利益が出たとしても譲渡所得税が
かかりません。

詳細な要件もあるので、税理士さんに
確認をしておくことがベストですが、
介護資金のために自宅を売る場合には
大きな助けになってくれます!

下記に該当する方は、特に対策をしておいた方が良い方です。

・都内23区など、価格が高いところに住んでいる
・先祖から相続により、引き継いできた不動産
・親の年齢が75歳以上など、健康寿命を超えている

高く売れた場合の方がマイホーム特例の恩恵を
多く受け取ることが出来ます。

また、先祖から相続により引き継いできた不動産は、
「取得したときの金額」が証明できないことが多く、
利益金額が高くなり、マイホーム特例が使えないと
譲渡所得税も高くなる傾向になります。

75歳というのは1つのターニングポイントです。
運転免許の更新も、75歳以上になると
認知症検査が加わります!
できれば75歳よりも前に対策をしておけるとベターです。


実際に利用いただいたお客様からも
メッセージをいただきました。

「ほんとうに、良いタイミングで
ソレイユさんと出会えた。

母がある程度、手続きをできる状態で信託の
手続きを出来てよかった。

やっていなかったらどうなっていたことか」

この方は2世帯住宅で、
お母様と子供での共有のご家族でした。

家族信託をしておいたおかげで
子供が売却手続きを全部一人で完結できました。


今日はここまで。
ご覧いただきありがとうございました。

ご不明な点は、
司法書士法人ソレイユまで
お問い合わせください