実家を売却したい!後悔しないために知っておきたい3つのこと!

実家を売却したい!後悔しないために知っておきたい3つのこと

(1)所有者である親の契約能力が無くなると実家を売れなくなる
(2)誰も住んでいない空き家にはコストがかかる
(3)実家を売る場合には「3年以内」がキーワード


今回のテーマは実家の売却です。

ご両親は実家に暮らしている。

子供は結婚して、家を出ており、
戻る予定はない。

ご両親からは、
「施設に行くときには家を売って
そのお金を施設の費用に使ってほしい」
と言われている。

でも、本当にそのときに実家を売ることは
出来るのでしょうか?

子どもが実家の売却を
考えたときに後悔しないために
知っておきたい3つのことについて
お伝えします!

実家を売却したい!後悔しないために知っておきたい3つのこと

(1)所有者である親の契約能力が無くなると実家を売れなくなる
(2)誰も住んでいない空き家にはコストがかかる
(3)実家を売る場合には「3年以内」がキーワード



(1)所有者である親の契約能力が無くなると実家を売れなくなる


今回の一番大事なポイントです。

『子どもは親所有の実家を
売ることはできません』


実家を売却できるのは所有者である
親だけです。


そして、所有者である親が
認知症が悪化し、“契約能力が無くなる”と、
実家を売ること自体ができません。

施設に行くパターンには、
認知症等の影響で
親だけでは実家にて暮らせなくなった
ということが想定されます。

もしも、所有者である親の契約能力が
無くなると、子どもも実家を売却することが
出来なくなります。


そして、空き家となった実家の維持管理という
新たな問題にぶつかります!

(2)誰も住んでいない空き家にはコストがかかる


空き家となった実家が売ることが
できなくなった場合にも、
維持管理のコストはかかっていきます。


固定資産税や都市計画税
マンションの場合の管理費、修繕積立金
電気・ガス・水道代など。

都内の場合には、維持費で年間数十万と
なることもあります。

親は既に施設に入っているので、
施設の費用とは別にこれらの費用も
払っていかなければいけません。

また、肉体的な負担もあります。
人が住んでいない空き家は
傷みやすいです。


放置しておくと
・倒壊して近所の人にけがをさせること、
・火事の原因となること、
・自分達の空き家が原因で近隣の治安が
悪くなっていくこと
もあります。

そのため、定期的に通って、
・窓を開け、換気する
・水道の水を出す
・庭の手入れをする
・部屋の掃除も行う
など、肉体的・時間的な負担がかかります。

そして、これらの負担は
子供に降ってくることになります。

子供にとって、親の介護だけでとどまらない
大きな負担となります。

そうならないように、

万が一の時には
子供が実家をスムーズに売却できる
準備をしておくことがおススメです。


売却をできれば、(1)と(2)の負担は
その両方から解放されます。

(3)実家を売る場合には「3年以内」がキーワード


親の施設に費用や、介護の費用のために
泣く泣く実家を売却するということが
今後は増えてくることが予想されます。

売るのであれば、できるだけ諸経費や
税金を引いた手残りを多く残したいです。

1つのキーワードが
「所有する親が住まなくなってから3年以内」
に売却するということです。


実家不動産を売却すると、
手に入った売却代金を収入と見て
所得税が課税されます。

そのときに、昔買った時の売買契約書等があれば、
その時の費用を、売却代金から引くことができ、
所得税を安くできます。

しかし、見つからない場合には、
売却して得たお金の95%を収入とみなし、
所得税が課税されます。

所得税は数百万円かかってくる可能性もあります。

ここでよいお知らせです。

自宅に住まなくなってから3年以内に売却ができると
「マイホーム特例」という所得税の特例が使えます。

(条件は、専門家に確認することをおススメします。)

「マイホーム特例」を使えば
実家を売った収入から3000万円まで
控除ができます。

もしも、収入が3000万円以下であれば、
所得税は発生しない。

収入が3000万円を超える場合でも
数百万円の税金を圧縮できます。

実家を売るときだったら絶対に使いたい制度です。

利用する条件の1つとして
「所有者が住まなくなってから3年以内」に
売却をすることがあります。


正確には、
『住まなくなった日から3年を経過する日の
属する年の12月31日までに売ること。』になります。

例えば、施設に移り上記期間を超えると
マイホーム特例は使えなくなります。

また、同じような趣旨で、相続した親の実家を
売却した場合に使える空き家特例というものも
あります。

こちらも、実家を売って得た収入から3000万円まで
控除でき、所得税を圧縮することができます。
そしてこちらも
『相続の開始があった日から
3年を経過する日の属する年の
12月31日までに売ること。』が
要件となります。
(条件はマイホーム特例よりも厳しいので、
専門家に確認することをおススメします。)


『実家を売却したい!』
その時に気付いても、
取り返しがつかないことですので、
事前に準備しておく!



その準備の1つが実家信託になります。


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(3)実家を売る場合には「3年以内」がキーワード


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(友田純平筆)

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