相続の仕方ってどう決める!?実家を家族信託する場合のお得な相続方法も解説!

相続の仕方ってどう決める!?実家を家族信託する場合のお得な相続方法も解説!

(1)住まいの売却の救世主、マイホーム特例
(2)父→母→子供の順番で相続すると、実家売却時のマイホーム特例が長く使える
(3)母親が認知症になっても 凍結しない


こんにちは、
司法書士の友田純平です。

いつもコラムを
ご覧いただきありがとうございます。

このコラムでは
親の介護で自身の老後資金や
安心生活を壊さないために
必要な情報を配信しています。

今日もよくある質問シリーズ。

「家族信託をした時に、
誰が相続するかを決めなければいいのでしょうか?」



答えは、

「決めることは必須ではありません」
「相続人全員の合意で相続する人を決める」
ということもできます。



但し、避けるべきは、
なんとなく、
「相続人全員の合意で相続する人を決める」
としてしまうことです。

そうすると得られたはずの恩恵を
みすみす手放すことなりかねません!!

家族信託の出口を
ちゃんと知って
自分達主導の納得できる対策に
していきましょう!!



(1)住まいの売却の救世主、マイホーム特例


家を売った時にかかる税金をご存知でしょうか?

家の売主にかかる税金・不動産売買の譲渡所得税


日本では不動産を売って
利益が出たら、税金がかかります。



利益のことを税務上は
「所得金額」と呼び、
「所得金額」=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
で計算します。

分かりやすくいうと、
『売買代金-(購入金額+諸経費)』
にて計算をし、算出された数値がプラスであれば、
利益が出たとして、課税をするという考えです。


細かい説明は省略しますが、
実家不動産を5年以上所有してから、
売却した場合には
20.315%パーセントの税金がかかります

2000万円の利益が出た場合に
約400万円が税金で
持ってかれることになります!!

さて、ここで質問です。



親の住んでる実家について
『買った時の金額』を証明できる書類は
残ってるでしょうか?

具体的には売買契約書や領収書になります。

権利書は大切に
保管しているかもしれませんが、
売買契約書などは
意外と盲点かもしれません・・!

もしも大切に保管をしていたなら
売買代金が判明し有利に進められる
可能性があります。

一方で、
「もしも見つからないという
場合にどうなるか?」

「売買代金の全額に税金がかかってしまうのか?」

実は、
国もそこまでは厳しくなく、
『売買代金の5%』を
勝った時の金額とみなして
差し引くことを認めています!

ただ逆に言えば、
『95%』に税金がかかること
になります

仮に、実家不動産が
3,000万円で売れた場合、
3,000万円の5%は150万です!

そのため150万円を
引いた2,850万円に、
20.315%の税金がかかります。

約580万円が税金として発生し、
手元に残るのが2,420万円と減ってしまいます。

たとえ、5,000万円で購入した不動産が
3,000万円でしか売れず、
実質的には損をしている場合でも、
購入したときの金額が証明できなければ、
税務上は利益がでたとされてしまうのです。
ここで、

自宅売却の救世主がマイホーム特例です!!


マイホーム特例は、

住んでいた家の売却に関して、
利益が出ても3,000万円までは
控除するという特例です。



先ほどの例で、
売買契約書が見つからなくても
マイホーム特例を使えれば
約580万円の税金が0になります!!


実家を家族信託し、
子供が売却をする場合でも、
このマイホーム特例を
使うことができます!



(2)父→母→子供の順番で相続すると、実家売却時のマイホーム特例が長く使える



さてここで、本コラムで一番伝えいたいことです。



実家には父母が住んでいて
子供は別に住んでいる場合には、

父が所有していた実家について、
直接子供が相続をすると
マイホーム特例が使えません。

他方、父から母、母から子供と
相続の順番を決めることで、
父の相続発生時には母が居住しており、
その後、母が施設に行くタイミングで
実家を売却する場合でも、
マイホーム特例の受けることができるのです。


(3)母親が認知症になっても、相続時に凍結しない


このようなことを言うと、
「いや 父親の相続が起こってから
相続人全員の合意で母親が相続すると
決めればいい」
のではないかと考える人がいるかもしれません。

おっしゃる考えは
その通りです。

ただそれには、相続人全員が
判断能力があることが条件になります!!

例えば、母親の認知症が発症しており
話し合いができない状態の場合には、
合意することができません。

そうするとマイホーム特例の恩恵を
受けることも難しくなります・・

しかし、あらかじめ家族信託契約書内で
相続の順番を決めておけば、
母親の判断能力が難しくなっていても
母親が相続することができ、
マイホーム特例の恩恵を受けることができます。



対策をするときにも、
こういった未来のリスクを想定し、
あらかじめ相続の順序について
定めておくと、安心です。


依頼するときには、
未来を見越して提案してくれる専門家に、
頼んでください。



もしも、既に結んだ契約書の承継の順位が
マイホーム特例の恩恵を受けられない内容に
なっている場合、
父親の判断能力がまだあるようだったら、
契約書の内容を変更することもできます。

是非 家族信託を利用するときの、
ヒントになれば嬉しいです
ご覧いただきありがとうございました。

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