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「親から実家を相続したけれど、どうすればいいのかわからない」

「誰も住まないなら売ったほうがいい？それとも貸したほうが得？」

「思い出のある実家なので、すぐに手放す決心がつかない」

相続した実家をどうするかは、多くの方が悩む問題です。

実家には家族との思い出があるため、預貯金のように金額だけで簡単に判断できるものではありません。一方、誰も住まない状態で所有し続ければ、固定資産税や修繕費、庭の手入れ、火災保険などの負担が発生します。

相続した実家の主な選択肢は、

• 売る
• 貸す
• 自分や家族が住む

の3つです。さらに、状況によっては建物を解体して土地として売る、駐車場などに活用するといった方法もあります。

大切なのは、最初から「思い出があるから残す」「誰も住まないから売る」と決めてしまわないことです。

実家の価値、賃貸需要、必要な修繕費、今後住む可能性、維持管理の負担などを数字にして比較すると、自分たちに合った選択肢が見えやすくなります。

この記事では、「相続した実家をどうするべきか」と悩んでいる方に向けて、売る・貸す・住むそれぞれのメリット・デメリットと、後悔しないための判断基準をわかりやすく解説します。

【１】相続した実家は「売る・貸す・住む」の3つから考える

相続した実家をどうするか迷ったら、まずは次の3つの選択肢を比較してみましょう。

単純に「どれが一番得か」を決めることはできません。

都市部の駅近住宅と、人口減少が進む地域にある築50年の住宅では、同じ「実家」であっても適した選択肢は大きく異なるからです。

そのため、まずは実家そのものの価値と、自分たちの今後の生活を分けて考えることが重要です。

【２】相続した実家をどうするか決める7つの判断基準

売る・貸す・住むのどれを選ぶか迷ったら、次の7項目を順番に確認してみてください。

1．今後、本当に住む人がいるか

最初に確認したいのは、

「今後、誰かが本当にこの家に住むのか」

という点です。

「子どもが将来住むかもしれない」

「老後に戻るかもしれない」

「別荘として使うかもしれない」

という曖昧な予定だけで実家を所有し続けると、その間ずっと維持費が発生します。

たとえば10年間所有するなら、固定資産税だけではなく、

• 火災保険
• 水道・電気の基本料金
• 草刈り
• 植木の剪定
• 雨漏りなどの修繕
• 定期的な換気
• 空き家管理サービス

などの費用や手間も考えなければなりません。

「いつか住むかもしれない」ではなく、

誰が、何年後から、何年間住む予定なのか

まで具体的に考えてみましょう。

予定を具体化できないのであれば、売却や賃貸も含めて検討する価値があります。

2．実家はいくらで売れるのか

相続した実家の扱いを決める前に、確認しておきたいのが現在の売却価格です。

「田舎だからほとんど値段がつかないだろう」

「親から5,000万円くらいすると聞いている」

など、自分の感覚だけで判断するのはおすすめできません。

不動産価格は、

• 所在地
• 最寄り駅
• 土地面積
• 接道状況
• 建物の築年数
• 建物の状態
• 周辺の取引状況
• 再建築できる土地か
• 土地の形状

など多くの条件によって変わります。

建物自体にはほとんど価値がなくても、土地に高い需要があることもあります。

反対に、購入当時は高額だった住宅でも、現在の市場では思っていたほど高く売れないケースもあります。

そのため、売ると決める前ではなく、「売る・貸す・住む」を決めるために査定するという考え方が重要です。

査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

まず現在の市場価値を把握しておくことで、

「2,500万円で売れるなら売却する」

「800万円程度なら貸しながら所有する」

といった具体的な比較ができるようになります。

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3．貸した場合にいくら残るのか

「売るのはもったいないから貸せばいい」と考える方もいます。

しかし、賃貸に向いているかどうかは、単純な家賃だけでは判断できません。

たとえば月8万円で貸せる場合、

となるため、「毎年96万円の収入が得られる」と考えたくなります。

実際には、そこからさまざまな費用が発生します。

代表的なのは、

• 固定資産税
• 火災保険
• 賃貸管理会社への管理費
• 入居者募集費用
• 設備の修理費
• 給湯器やエアコンなどの交換費用
• 原状回復費
• 空室期間の家賃減少

などです。

築年数の古い戸建てでは、賃貸に出す前に数十万円から数百万円規模の修繕が必要になることもあります。

重要なのは、

家賃収入ではなく、最終的に手元にいくら残るのか

を見ることです。

年間の実質収入は、概念的には次のように考えられます。

その金額と売却価格を比較します。

たとえば高い修繕費をかけても入居者が見つかりにくい地域であれば、貸すより売却したほうが合理的な場合があります。

4．リフォームや修繕にいくら必要か

住む場合にも貸す場合にも確認しておきたいのが、建物の状態です。

築年数の古い実家では、

• 屋根
• 外壁
• 給湯器
• 水回り
• 配管
• 電気設備
• シロアリ
• 耐震性能

などに問題があることがあります。

「家があるから住居費がかからない」と思って住み始めても、大規模なリフォームが必要になれば負担は大きくなります。

特に、自分で住むために1,000万円近いリフォームをするのであれば、

その金額を現在の住宅に使う場合や、別の住宅を購入する場合と比較して本当に得なのか

まで考えることが大切です。

貸す場合も同じです。

300万円をかけてリフォームしても、年間の手残りが30万円しかないのであれば、単純計算では改修費用を回収するだけでも長い時間がかかります。

感情だけではなく、投資額と回収可能性を確認しましょう。

5．遠方でも管理を続けられるか

相続した実家が現在の住まいから遠い場合は、管理も重要な判断基準です。

空き家は誰も住んでいなくても管理が必要です。

定期的に、

• 郵便物を確認する
• 窓を開けて換気する
• 水を流す
• 庭の草を刈る
• 建物に異常がないか確認する
• 台風や大雨の後に確認する

といった対応が必要になります。

東京に住んでいる人が地方の実家を相続した場合、片道数時間かけて毎月管理することは簡単ではありません。

管理会社に依頼することもできますが、その場合には費用が発生します。

今後10年、20年と管理できるのかまで考えて判断することが大切です。

6．兄弟など他の相続人の意向はどうか

実家の相続では、お金だけでは解決できない問題もあります。

たとえば、

長男：「誰も住まないから売りたい」

長女：「思い出の実家だから残したい」

弟：「貸せば家賃収入になるのでは？」

というように、相続人によって考え方が異なることがあります。

こうした場合に重要なのは、感情だけで話し合わないことです。

最低でも、

• 売却した場合の査定額
• 年間維持費
• 貸した場合の想定家賃
• 必要な修繕費
• 今後誰が管理するのか

を数字として出したうえで話し合いましょう。

「残したい」という場合でも、

では誰が固定資産税を払い、誰が管理するのか

まで決める必要があります。

実家を複数人の共有名義にすると、将来的な売却や管理について意思決定が複雑になることもあるため、遺産分割の段階から将来の処分まで考えておくことが重要です。

7．5年後・10年後まで所有する理由があるか

最後に考えてほしいのが、

「この実家を5年後、10年後も持っていたい理由があるか」

ということです。

「今すぐ決められないから、とりあえず空き家にしておく」

という選択は、一見すると何も決断していないように見えます。

しかし実際には、

維持費を払いながら、不動産を持ち続けるという選択をしている

ことになります。

しかも建物は年数とともに劣化します。

将来売却することになったとき、現在より建物の状態が悪くなっている可能性もあります。

一定期間考えること自体は問題ありませんが、

「1年以内に方向性を決める」

など期限を決めておくことをおすすめします。

【３】相続した実家を売るメリット・デメリット

今後誰も住む予定がなく、賃貸としての活用も難しい場合は、売却が有力な選択肢になります。

売るメリット

最大のメリットは、実家を現金化できることです。

現金になれば相続人同士でも分けやすくなります。

また、売却後は、

• 固定資産税
• 修繕費
• 草刈り
• 建物管理
• 防犯対策

などの負担もなくなります。

遠方にある実家の場合は、管理するために現地へ通う必要もありません。

「誰も住まない」「今後使う予定もない」というケースでは、比較的わかりやすい選択肢です。

売るデメリット

一方、一度売却してしまえば、基本的には実家を取り戻すことはできません。

親が建てた家や子どもの頃に過ごした家など、思い入れの強い実家では、売却した後に寂しさを感じることもあります。

また、不動産市況や物件の状態によっては、希望する金額で売却できないこともあります。

そのため、査定価格だけではなく、

「実際にいくらなら売れそうなのか」

まで不動産会社に確認することが重要です。

【４】相続した実家を貸すメリット・デメリット

実家を残しながら収益化したい場合は、賃貸という選択肢があります。

貸すメリット

貸す最大のメリットは、所有権を手放さず家賃収入を得られることです。

将来自分や子どもが使う可能性がある場合でも、売却せずに活用できます。

また、人が住むことで換気や通水が行われ、完全な空き家として放置するより建物が使われ続ける点もメリットです。

貸すデメリット

賃貸経営にはリスクがあります。

代表的なのは、

• 入居者が見つからない
• 家賃滞納
• 設備故障
• 修繕費
• 退去時の原状回復
• 入居者とのトラブル

などです。

特に注意したいのが、

「貸したい家」と「借りたい人がいる家」は違う

という点です。

駅から遠い、買い物が不便、築年数が古いなどの条件によっては、想定している家賃では借り手が見つからない可能性があります。

貸すことを検討する場合は、売却査定とあわせて、

「この地域なら月いくらで貸せるのか」

「修繕費はいくら必要か」

を不動産会社に確認すると比較しやすくなります。

【５】「とりあえず貸してから売る」は税金面に注意

売るか貸すか迷っている方が特に注意したいポイントがあります。

相続した一定の空き家を売却した場合、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」があります。

ただし、対象となる住宅には「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと」などの条件があり、さらに原則として相続してから売却するまで事業・貸付け・居住に利用されていないことも要件です。

つまり、対象になる可能性のある実家について、

「とりあえず数年間貸して、後から売ればいい」

と考えて賃貸に出してしまうと、この特例を利用できなくなる可能性があります。

特例にはほかにも、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することや、売却代金が1億円以下であることなど複数の要件があります。相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の譲渡では控除上限が2,000万円になります。

そのため古い実家を相続した場合は、賃貸を始める前に、

「売却した場合に使える税制がないか」

を税理士などの専門家に確認しておくことをおすすめします。

なお、相続税を支払った人が一定期間内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例が利用できるケースもあります。相続空き家の3,000万円特別控除とは同じ不動産について併用できないため、どちらが適用できるかも含めて確認しましょう。

【６】相続した実家に住むメリット・デメリット

実家の立地や状態が自分の生活に合っているのであれば、自分や家族が住むことも有力な選択肢です。

住むメリット

現在賃貸住宅に住んでいる場合、実家へ移ることで家賃負担を減らせる可能性があります。

土地・建物を新たに購入する必要もありません。

また、思い出のある家を残せることも大きなメリットです。

住むデメリット

注意したいのは、

「家があるから住む」のではなく、「その場所で暮らしたいか」で判断すること

です。

通勤時間が大幅に増える、子どもの学校が変わる、買い物が不便になるなど、生活の質が下がってしまっては本末転倒です。

さらに築古住宅の場合は、

• 耐震改修
• 水回り交換
• 外壁・屋根修理
• 断熱改修
• などが必要になることがあります。

リフォーム費用まで含めて、現在の住宅に住み続ける場合や別の住宅を購入する場合と比較しましょう。

【７】実家を活用するという選択肢もある

売る・貸す・住む以外にも、実家や土地を活用する方法があります。

たとえば、

• 建物を解体して駐車場にする
• 土地として貸す
• 店舗・事務所として利用する
• 二拠点生活の拠点にする
• 地域の空き家バンクを利用する

などです。

ただし、実家活用で最も重要なのは、

「できるか」ではなく「需要があるか」

です。

「駐車場にすれば収入になる」と思って解体したものの、周辺に駐車場需要がほとんどなければ収益化できません。

また、住宅を解体すると土地に適用されている住宅用地の固定資産税軽減措置が変わる可能性があります。

一般的な住宅用地では、200㎡以下の小規模住宅用地について固定資産税の課税標準が6分の1となる特例があります。建物を壊すとその特例が使えず、思いの外固定資産税が高くなってしまいます。建物を壊す前に、翌年以降の固定資産税がどう変わるのか確認しておきましょう。

そのため、

「古い家だから、とりあえず解体する」

という判断も避けたほうがよいでしょう。

売却する場合でも、古家付き土地のまま販売したほうがよいケースがあります。

【８】相続した実家を空き家のまま放置するのはおすすめできない

売る・貸す・住むのどれにも決められず、空き家のまま残す方もいます。

短期間であれば選択肢を検討する時間として必要な場合もあります。

しかし、何年も放置するのはおすすめできません。

空き家では、

• 建物の劣化
• 雨漏り
• 害虫・害獣
• 雑草の繁茂
• 不法侵入
• 火災
• 倒壊
• 近隣トラブル
• などのリスクがあります。

国土交通省によると、適切に管理されていない「管理不全空家」や「特定空家」として市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税などに適用される住宅用地特例の対象外となる場合があります。

「空き家になったらすぐ固定資産税が何倍にもなる」という意味ではありませんが、適切な管理をせず放置することには税金面でもリスクがあるということです。

【９】相続した実家を売るか貸すか迷ったら「両方の金額」を調べる

売るか貸すか迷っている場合、最も判断しやすい方法は、

売却価格と賃料の両方を調べること

です。

たとえば、

• 売却予想価格：2,000万円
• 想定家賃：月8万円
• 年間家賃：96万円
• 修繕費：200万円
• 年間維持・管理費：25万円

といった数字がわかれば、かなり判断しやすくなります。

家賃だけを見ると魅力的でも、修繕費や管理費を差し引くと売却したほうがよいケースもあります。

反対に、立地がよく安定した賃貸需要が見込める物件であれば、貸すという選択肢が有利になる可能性もあります。

まず数字を出してから比較することが重要です。

【１０】相続した実家を売るなら「仲介」と「買取」がある

実家の売却方法は、大きく分けると「仲介」と「買取」があります。

仲介

不動産会社に購入希望者を探してもらう一般的な方法です。

市場の購入希望者に向けて販売するため、できるだけ高く売りたい場合に向いています。

一方、購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合があります。

買取

不動産会社や買取会社に直接買い取ってもらう方法です。

仲介と比べて売却価格が低くなる傾向がありますが、

• 早めに売却したい
• 築年数が古い
• 遠方の実家を早く整理したい
• 一般の購入者を探しにくい
• といったケースでは検討する価値があります。

「高く売ること」を優先するのか、「早く手放すこと」を優先するのかによって適した方法は異なります。

最初からどちらかに決める必要はありません。

仲介ならいくらで売れそうか、買取ならいくらになるのかを両方確認してから判断する方法もあります。

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【１１】実家を相続したら相続登記も忘れない

実家を相続した場合は、不動産の名義についても確認しておきましょう。

2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続であっても未登記の不動産は対象となり、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。

実家を売却する場合にも、亡くなった親名義のままではそのまま売却手続きを進めることはできないため、相続登記が必要になります。

実家をどうするか決めることと並行して、登記についても確認しておきましょう。

【１２】相続した実家をどうするか迷ったときの判断フロー

最後に、判断手順をまとめます。

STEP1　実際に住む人がいるか

近いうちに自分または家族が住む予定がある

→「住む」を検討

具体的な予定がない

→STEP2へ

STEP2　賃貸需要があるか

周辺に戸建て賃貸の需要があり、修繕費をかけても収益が残る

→「貸す」を検討

需要が弱い、修繕費が大きい

→STEP3へ

STEP3　売却価格を確認する

不動産会社などに査定を依頼して現在の市場価値を確認します。

想定以上の価格で売却できそう

→「売る」を有力候補に

売却価格が低い

→STEP4へ

STEP4　別の活用方法を比較する

土地活用・空き家バンク・買取なども含めて比較します。

ただし、活用する場合も維持費や初期投資を計算して判断します。

【１３】迷ったら「売るかどうか」ではなく、まず実家の価値を知る

相続した実家を売る・貸す・住むのどれが正解かは、家族や物件によって異なります。

ただし、判断するために最低限知っておきたい数字があります。

それが、

• 現在の売却価格
• 想定できる家賃
• 必要な修繕費
• 年間維持費

です。

これらがわからないまま、

「思い出があるから残す」

「誰も住まないから売る」

「もったいないから貸す」

と決めてしまうと、後から後悔する可能性があります。

特に売却査定は、売却を決めてから利用するものではありません。

実家をどうするべきか判断するための材料として、現在の価値を知るために利用することもできます。

複数の不動産会社から査定を取れば、価格だけでなく、

「この地域なら戸建てとして需要がある」

「建物を残したまま販売したほうがよい」

「土地として売ったほうが買い手を見つけやすい」

など、それぞれの見方を比較できます。

まだ売却すると決めていなくても、まず査定額を確認してから家族で話し合うとよいでしょう。

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【１４】まとめ｜相続した実家は「感情」と「数字」を分けて考えよう

相続した実家をどうするかについて、絶対的な正解はありません。

大きく分けると、

• 誰も住む予定がなく維持負担を減らしたい → 売る
• 賃貸需要があり収益性が見込める → 貸す
• 自分や家族が具体的に住む予定がある → 住む

という考え方になります。

ただし、重要なのは思い込みだけで決めないことです。

実家には家族との思い出があります。

すぐに売却する決断ができないこともあるでしょう。

それでも、

「現在いくらで売れるのか」

「貸したら年間いくら残るのか」

「維持するなら10年間でいくらかかるのか」

という数字を知ることはできます。

まず実家の現状と価値を把握し、そのうえで家族の気持ちを含めて判断することが、後悔を減らすための第一歩です。

特に、誰も住む予定がない実家は、時間が経てば自然に問題が解決するわけではありません。

売却・賃貸・活用の可能性があるうちに一度方向性を検討しておきましょう。