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「親が亡くなったあと、実家の名義を変えていないけれど売却できる？」

「相続登記が義務化されたと聞いたけれど、何をすればいいかわからない」

「実家を売る予定なら、わざわざ自分名義に変更しなくてもいいのでは？」

相続した実家を売却しようとしたとき、最初につまずきやすいのが「相続登記」です。

結論からいうと、亡くなった親などの名義のままでも、不動産会社への相談や査定、売却条件の検討などは進められます。

一方で、実際に買主へ所有権を移転して売却を完了するためには、原則としてその前に相続登記を行い、亡くなった方から相続人へ名義を移しておく必要があります。

つまり、

「相続登記が終わるまで不動産会社に相談もできない」

というわけではありませんが、

「亡くなった親名義のまま、そのまま買主名義へ変更できる」

わけでもありません。

さらに、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、一定の場合は2027年3月31日が期限となるため、昔の相続をそのままにしている方も注意が必要です。

この記事では、相続登記していない実家を売却する場合に、

• 相続登記前にできること、できないこと
• 相続登記義務化の期限
• 売却までに必要な手続き
• 必要書類
• 相続人申告登記との違い
• 兄弟など相続人が複数いる場合の注意点
• 司法書士や不動産会社へ相談するタイミング

をわかりやすく解説します。

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【１】相続登記していない実家は売れる？結論は「売却完了前に相続登記が必要」

相続した実家の名義が亡くなった親のままでも、査定や売却相談を始めることはできます。

条件が整っていれば、相続登記の手続きと並行して売買契約を検討するケースもあります。

ただし、買主へ所有権を移転する段階では、亡くなった方から相続人への相続登記が必要です。

不動産の登記は、

という権利の移転を順番に登記するのが基本です。

「最終的に買主の名義になるのだから、親から買主へ直接変更すればいい」

と考える方もいるかもしれませんが、通常はこのように途中の相続登記を飛ばすことはできません。

相続登記前でもできること

相続登記が完了していなくても、一般的には次のような準備はできます。

• 不動産会社へ売却相談する
• 不動産査定を依頼する
• 周辺の売却相場を確認する
• 登記事項証明書を取得する
• 相続人を調べる
• 必要書類を集める
• 遺産分割協議を進める
• 司法書士へ相続登記を相談する

そのため、

「登記が終わるまで査定もしてはいけない」

と考える必要はありません。

むしろ実家の売却を考えているのであれば、相続登記と不動産査定を並行して進めることで、全体の方針を決めやすくなります。

【２】相続登記は2024年4月から義務化されている

相続登記は、以前は申請期限が定められていませんでした。

しかし、所有者が亡くなったあとも名義変更されない土地や建物が増え、「所有者不明土地」が社会問題になったことなどから、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。

相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、

「自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を取得したことを知った日」

から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2024年4月より前の相続も対象

特に注意したいのが、義務化前の相続も対象になっていることです。

たとえば、

「父が2018年に亡くなったが、実家は今も父名義」

「祖父が亡くなった後、何十年も登記していない」

という不動産も対象になる可能性があります。

2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

2026年10月現在、この期限はかなり近づいています。

「実家を売るときに登記すればいい」と先延ばしにせず、現在の名義を一度確認しておいたほうがよいでしょう。

遺産分割が後から成立した場合にも期限がある

相続開始からすぐに遺産分割協議がまとまらないケースもあります。

遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する義務があります。

相続関係が複雑な場合は、単純に「亡くなってから3年」と覚えるのではなく、自分のケースの期限を確認することが重要です。

【３】相続人申告登記をしていれば実家を売却できる？

相続登記の義務化と同時に、「相続人申告登記」という制度も設けられています。

相続人申告登記は、相続登記を期限内に行うことが難しい場合に、自分が登記名義人の相続人であることなどを申し出ることで、基本的な相続登記の申請義務を簡易に履行できる制度です。

しかし、ここで大きな注意点があります。

相続人申告登記をしただけでは、相続した実家を売却するための名義変更にはなりません。

相続人申告登記は、

「私はこの登記名義人の相続人です」

ということを登記記録上に示すための制度であり、誰がその不動産の所有権を取得したのかを確定して公示する相続登記とは役割が異なります。

そのため、相続人申告登記を済ませていたとしても、実家を売却したり、抵当権を設定したりするときには、別途、通常の相続登記が必要です。

「相続人申告登記をしたから、売却準備はすべて終わった」

と誤解しないようにしましょう。

【４】相続登記していない実家を売却するまでの7ステップ

実家が亡くなった親などの名義になっている場合は、次のような順番で進めると整理しやすくなります。

STEP1｜登記事項証明書で現在の名義を確認する

まずは、土地と建物の登記名義を確認します。

「父名義だと思っていたら土地は祖父名義だった」

「土地は登記されているが、増築部分が登記と一致していない」

ということもあります。

固定資産税の納税通知書だけでは、登記関係を完全に確認できないことがあります。

売却を考えるのであれば、土地と建物の登記事項証明書を確認して、

• 所有者は誰か
• 共有者はいないか
• 抵当権などが残っていないか
• 土地と建物の名義が一致しているか

を確認しておきましょう。

STEP2｜相続人を確定する

次に、誰が相続人なのかを確認します。

一般的な相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍などを確認して、法定相続人を特定します。

ここを曖昧なまま進めると、

「兄弟2人だけだと思っていたが、別の相続人がいた」

という事態になりかねません。

特に、

• 再婚している
• 前婚の子どもがいる
• 認知した子どもがいる
• 兄弟姉妹が相続人になる
• 何代も相続登記していない

といった場合は、相続関係が複雑になりやすいため注意が必要です。

STEP3｜遺言書の有無を確認する

遺言書があるかどうかによって、必要な手続きや書類が変わります。

公正証書遺言がある場合、自宅で保管していた自筆証書遺言がある場合、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合などで、必要な確認が異なります。

自宅で見つかった自筆証書遺言については、家庭裁判所での検認が必要となる場合もあるため、勝手に処理せず確認しましょう。

STEP4｜誰が実家を相続するのか決める

遺言などで取得者が決まっていない場合は、相続人同士で遺産分割協議を行います。

実家を売却するのであれば、

「誰の名義にして売却するのか」

まで考えることが重要です。

たとえば兄弟3人がいる場合に、何となく3人の共有名義にしてしまうと、売却時には原則として共有者全員の意思確認や手続きが必要になります。

一方、遺産分割の方法によっては、一人が実家を取得したうえで売却し、売却代金を分ける方法などが検討されることもあります。

ただし、遺産分割の内容によって税務上の扱いが変わる可能性もあるため、「売った後にお金を分ければ同じ」と自己判断せず、必要に応じて司法書士や税理士などへ確認しましょう。

STEP5｜必要書類をそろえて相続登記する

相続関係や遺産分割の内容が決まったら、相続登記を申請します。

一般的に必要となる書類には、

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本など
• 被相続人の住民票の除票や戸籍の附票
• 相続人の戸籍
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産課税明細書または固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書
• 相続人の印鑑証明書
• 遺言書

などがあります。

ただし、必要書類は「遺言による相続」「遺産分割協議による相続」「法定相続分による登記」などによって異なります。

また、何代も相続登記していない場合や登記簿上の住所と現在の住所がつながらない場合には、追加書類が必要になることもあります。

相続関係が複雑なケースでは、早い段階で司法書士へ相談したほうがスムーズです。

STEP6｜相続登記と並行して不動産査定を進める

相続登記が完了するまで、売却に関するすべての作業を止めておく必要はありません。

登記手続きと並行して、不動産会社へ査定を依頼することができます。

査定によって、

• 現在いくらくらいで売れそうか
• 建物を残したまま売れるか
• 解体したほうがよいか
• 仲介と買取のどちらが向いているか
• 売却までにどの程度の準備が必要か

といった判断材料を得られます。

特に相続人同士で、

「実家を残すか売るか」

「売るならいくらくらいになるのか」

でもめている場合、査定額という客観的な数字があると話し合いやすくなることがあります。

売却を決めてから査定するのではなく、遺産分割や売却方針を決める材料として査定を活用する方法もあります。

実家を売る・貸す・住む場合の比較は、「相続した実家は売る・貸す・住むのどれがいい？判断基準を解説」も参考にしてください。

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STEP7｜売買契約・決済・買主への所有権移転を行う

相続登記を完了し、売却条件が整ったら、買主との売買契約、決済、引渡しへ進みます。

決済時には、売買代金の受領とあわせて、相続人名義から買主名義への所有権移転登記を行うのが一般的です。

相続登記と売却の所有権移転登記は別の手続きです。

実務上は相続登記と売買による所有権移転登記を連続して申請するケースもありますが、相続関係や取引内容によって進め方が異なるため、司法書士や不動産会社と事前にスケジュールを合わせておきましょう。

【５】相続登記にはどんな書類が必要？

必要書類は相続の方法によって変わりますが、代表的なものを整理すると次のようになります。

被相続人に関するもの

• 出生から死亡までの戸籍・除籍謄本など
• 住民票の除票
• 戸籍の附票など

相続人に関するもの

• 戸籍謄本
• 不動産を取得する人の住民票
• 遺産分割をする場合の印鑑証明書

不動産に関するもの

• 固定資産課税明細書
• 固定資産評価証明書
• 登記事項証明書など

相続内容を確認するもの

• 遺産分割協議書
• 遺言書
• 必要に応じて家庭裁判所の検認証明書など

法定相続情報一覧図を利用することで、戸籍の束を何度も提出する負担を減らせる場合もあります。

「必要書類をすべて自分で判断してから司法書士へ相談しなければならない」わけではありません。

古い相続や複雑な家族関係では、どの戸籍から集めるべきかを含めて相談したほうが効率的な場合があります。

【６】相続登記にはいくらかかる？

相続登記では、大きく分けて、

• 登録免許税
• 戸籍などの書類取得費
• 司法書士へ依頼する場合の報酬

などが発生します。

登録免許税

相続による土地の所有権移転登記では、原則として不動産の価額に対して0.4％（1000分の4）の登録免許税がかかります。

たとえば、登録免許税の計算対象となる不動産の価額が2,000万円の場合、

2,000万円×0.4％＝8万円

が一つの目安になります。

ただし、一定の土地については2027年3月31日まで登録免許税の免税措置があります。

免税要件に当てはまるかどうかも含めて確認しましょう。

司法書士報酬はケースによって異なる

司法書士へ依頼する場合の報酬は、

• 相続人の人数
• 不動産の数
• 遺産分割協議書作成の有無
• 戸籍収集を依頼するか
• 数次相続が発生しているか

などによって変わります。

そのため、一律の金額だけで判断するのではなく、自分のケースで必要な手続きと見積もりを確認するとよいでしょう。

【７】何代も相続登記していない実家は特に早めの確認が必要

相続登記を長期間放置している実家では、一度の相続手続きだけでは終わらないことがあります。

たとえば、

という場合です。

このように複数回の相続が発生している状態を「数次相続」と呼ぶことがあります。

時間が経つほど、

• 相続人が増える
• 亡くなっている相続人がいる
• 必要な戸籍が増える
• 遺産分割協議の関係者が増える
• 連絡が取れない相続人が出てくる

など、手続きが複雑になる可能性があります。

「昔から家族みんなが自分の家だと思っていた」

という事情だけで、現在の登記名義を判断することはできません。

売却を予定している場合は、まず登記事項証明書と戸籍関係を確認することが重要です。

【８】2026年開始の「所有不動産記録証明制度」も確認しておきたい

2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

これは、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を、一定の検索条件に基づいて一覧化した証明書を取得できる制度です。

これまで、不動産の登記記録は土地・建物ごとに管理されていたため、

「親がどこにどの不動産を持っていたのかわからない」

という場合に、相続人がすべてを把握することが難しいケースがありました。

所有不動産記録証明制度を利用することで、相続登記が必要な不動産の把握や登記漏れの防止に役立つ可能性があります。

ただし、検索は氏名・住所など指定した条件に基づいて行われるため、異なる氏名・住所で登記されている不動産が必ずすべて表示されるとは限りません。

「実家以外にも親名義の土地がありそう」

「山林や昔の土地を持っていたと聞いている」

という場合は、司法書士や法務局へ相談しながら利用を検討するとよいでしょう。

【９】相続登記していない実家を売るときによくある注意点

共有名義にすれば簡単とは限らない

相続人が3人いるからといって、とりあえず3人の共有名義にしてしまうと、後の売却手続きが複雑になることがあります。

共有不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の合意が必要です。

実家を売却する予定が明確なのであれば、「誰が取得して売却するのか」まで考えたうえで遺産分割することが重要です。

相続登記が終わる前に解体しない

古い実家の場合、

「どうせ売るから建物を壊してしまおう」

と考えることがあります。

しかし、登記や相続関係を確認する前に解体すると、建物滅失登記や土地の売却条件、固定資産税の住宅用地特例など、別の手続きや税負担に影響する可能性があります。

まず名義と売却方法を確認し、不動産会社や司法書士へ相談してから判断するのがおすすめです。

空き家を放置した場合の税金や管理責任については、「相続した空き家を放置するとどうなる？税金・管理責任・リスクを解説」で詳しく解説しています。

相続登記だけで税金の問題が終わるわけではない

実家を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。

一定の相続空き家を売却した場合の3,000万円特別控除や、相続税を取得費に加算できる特例などが使えるケースもあります。

これらには適用要件や期限があります。

登記は司法書士、売却は不動産会社、売却時の税金は税理士というように、内容に応じて専門家を使い分けることが大切です。

【１０】司法書士に相談したほうがよいケース

相続登記は自分で法務局へ申請することも可能です。

ただし、次のようなケースでは司法書士への相談を検討するとよいでしょう。

• 相続人が多い
• 何代も相続登記していない
• 兄弟姉妹や甥・姪が相続人になっている
• 前婚の子どもなどがいる
• 遺産分割協議書の作り方がわからない
• 登記簿上の住所と戸籍の情報がつながらない
• 複数の土地や建物がある
• 売買の決済日が決まっている
• 相続登記と売却を並行して急いで進めたい

特に売却の予定が決まっている場合、登記が間に合わないと不動産取引全体に影響します。

「売買契約をしてから相続登記で問題が見つかった」

という順番よりも、早い段階で登記の見通しを確認しておくほうが安全です。

【１１】不動産査定は相続登記が終わる前でも利用できる

相続登記と不動産査定は、必ずしも順番に一つずつ終わらせる必要はありません。

実家を売る可能性があるなら、登記手続きと並行して査定を受けておくと、

• 売却予想価格
• 土地としての需要
• 建物を残して売れる可能性
• 仲介と買取の向き不向き
• 解体の必要性

などを確認できます。

特に遺産分割協議では、

「実家にはどのくらいの価値があるのか」

が分からなければ、相続人同士で話し合いにくいことがあります。

査定は売却を決めた人だけが利用するものではありません。

相続登記や遺産分割をどう進めるか判断するための材料としても活用できます。

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相続登記の手続きと並行して、実家が現在いくらで売れそうか確認しておきましょう。

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【１２】まとめ｜相続登記していない実家は、登記と売却準備を並行して進めよう

相続登記をしていない実家でも、不動産会社への相談や査定など、売却に向けた準備を始めることはできます。

ただし、亡くなった方の名義のまま買主へ直接名義を移して売却を完了することはできません。

基本的には、

1. 現在の登記名義を確認する
2. 相続人を確定する
3. 遺言書を確認する
4. 遺産分割を行う
5. 相続登記をする
6. 査定・売却活動を進める
7. 買主へ所有権移転する

という流れになります。

また、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記不動産については、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

相続人申告登記をしている場合でも、それだけで実家を売却できるわけではありません。

さらに2026年2月からは所有不動産記録証明制度も始まっており、相続不動産を把握するための仕組みも整備されています。

特に、

「祖父名義のままになっている」

「誰が相続人かわからない」

「兄弟が多い」

「何代も名義を変更していない」

という場合は、売却直前まで放置しないことが重要です。

相続登記には時間がかかるケースもありますが、不動産査定は登記完了前から進められます。

まず、

「登記はどうすればいいのか」

「実家はいくらで売れそうなのか」

の2つを同時に確認し、売却までの全体スケジュールを整理するとよいでしょう。

参考情報

【参考】法務省「相続登記の申請義務化について」

【参考】法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

【参考】法務省「相続人申告登記について」

【参考】法務省「所有不動産記録証明制度について」

【参考】法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

※相続関係や登記、税務の扱いは個別事情によって異なります。実際の手続きでは、司法書士、税理士、不動産会社、法務局などへ確認してください。