こんにちは！
司法書士の友田純平です。

今日は

「大家さんの認知症対策」

がテーマです

所有者である親の認知症悪化は、
不動産経営に大きい悪影響がでます。

特に、大家さんは不動産の所有権を
持って直接に不動産経営をしています。

これは会社のオーナーが株式を持って
間接的に会社を経営しているよりも、
大家さんの方が悪影響を大きく受けます！

会社なら、オーナー以外を取締役として
代わりに経営させることができますが、
大家さんは「所有権を持つ親」だけが、
不動産への経営権を持ちます。

つまりは、「所有権を持つ親」が倒れたら
アウトということです。

大家さんの認知症対策と家族信託は
とても相性がいいです！

（１）大家さんは所有権が直接に経営権になる

大家さんは、自身が持つ所有権を使って
経営をしています。

言い換えれば、

所有権を持っていない人が
代わりに不動産経営を出来ないということです。

子供や配偶者も
例外ではありません！

不動産経営に必要な行為として、

・新しい入居者の方との賃貸借契約を結ぶ
・家賃の支払いが滞った入居者へ請求する
・雨漏りなどがあった場合に、修理をし
　入居者さんが住める環境を整える
・退去したときに、次の入居者を募るためリフォームなどする
・不動産が老朽化してきたときに、修繕し価値を維持する
などがあります。

これらの行為全てが、
所有権を前提としています！

所有権を持つ親の認知症が悪化し、
判断能力が難しくなると、
これらの行為全てができなくなる危険性が
あるのです。

そして、子供や配偶者にも、
勝手に代理する権限はありません。

親の印鑑を使って、勝手に代筆した契約は
法律上は無効と扱われます。

（２）不動産の所有権を移すには、高いコストがかかる

解決策の１つは、
不動産の所有権を子供に
変えてしまうことです！

子供が所有権を持てば、
親の認知症が悪化したとしても、
その悪影響を受けずに、
子供が不動産経営を続けられます。

しかし、現実には
金銭的なハードルが
立ちふさがります。

子供に所有権を移す場合には、
子供側で次のお金を用意しないといけません

・親に払う不動産の買い取り資金
・税務署に払う不動産取得税
・法務局に払う不動産登記の登録免許税

また、買い取り金額によって親側に
譲渡益課税がかかります！

１つの例ですが、固定資産税について
土地が５千万円、建物が１千万円の場合、
「不動産取得税」と「登録免許税」とで
あわせるとこれだけで『２００万円以上』の費用がかかります。

加えて、数千万円の買い取り資金や
専門家に払う報酬も
用意しなければいけません！

資金を用意できる場合もありますが、
「親の認知症対策」のためという目的だけでは、
とても大きな負担になります。

ここで、注目されているのが
家族信託という手法です！！

（３）家族信託ではコストを抑えて、経営権だけ渡せる。

家族信託では、
「親の認知症対策の悩み」
「子供名義に変えるときのコストの問題」を
両方いっぺんに解決ができます！！

大家さんである親と子供との間で、
家族信託契約を結びます！

そうすると、不動産の所有権から
経営権だけを切り離し、子供に渡すことができます！

家族信託をすることで、
不動産経営を合法的に有効なカタチで
子供に任せることができるのです。

また、家族信託で子供に経営権を渡すには、
税金も抑えることができます。

「不動産取得税」「譲渡所得税」はかからず、
「不動産登記の登録免許税」も税率が低いものになります。

先ほどの例でいえば
固定資産税が土地５千万円、建物１千万円の場合、
「不動産登記の登録免許税」が１９万円のみとなります。

売買で渡す場合の『２００万円以上』と比べると
『１９万円』なので１０分の１以下となります。
加えて、買い取り資金も用意する必要がありません。

不動産から入ってくる賃料収入は、
親のものとなり、子供のものとはできないことが、
注意点ですが、認知症対策や親の介護資金に使えると
考えれば特に問題はないかと思います。

もちろん賃料収入を
不動産の維持にかかる費用には
使うことができます。

目的によっては、建物だけを贈与してしまうことで
相続税の対策になる場合もありますので、
全体を見てベストな方法を選択する必要があります！

もしも、所有権を持つ親に認知症の傾向が見られたら
家族信託の選択肢についても考えてみてはいかがでしょうか？

【今日のまとめ】
（１）大家さんは所有権が直接に経営権になる
（２）不動産の所有権を移すには、高いコストがかかる
（３）家族信託ではコストを抑えて、経営権だけ渡せる。

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②家族で不動産経営を守る！大家さんのための家族信託活用術

③家族信託でできないこともある「農地」「借地」「損益通算」に要注意

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