こんにちは、

司法書士の友田純平です。

このコラムでは
現役世代が親の介護で
自身の老後資金や安心生活を
壊さないために
必要な情報を配信しています。

今回のテーマは、

サブリース大家さんのための
認知症対策です。

相続税対策のため、
不動産を新たに建設して、
一括借り上げ・サブリースを使い、
賃貸経営を全て任せているという方は
少なくないのではないでしょうか？

私どものところにも
たて続けにご相談がありました。

今回はサブリースをしている場合の
認知症リスクと、家族信託の活用法について、
お伝えします。

是非最後までご覧ください

（１）サブリース会社へ対抗する権限は失くしてはいけない

サブリース会社に任せている場合、
最大の危険は、

『家賃減額』です。

家賃が減額される

↓

収入が減る

↓

ローンの返済計画が苦しくなり
将来の修繕費などの積立も難しくなる

家賃減額をさせないためには、

サブリース会社と対等に交渉する権限を

失くしてはいけません。

しかし、
残念ながら建物の所有者でない
子供には法的権限はありません。

所有者である親の認知症が悪化し、
寝たきりになってしまうと大ピンチです。

サブリース会社との更新契約で不利に
扱われる可能性や、
借地借家法に定められた
家賃の減額請求にも対抗できません。

サブリース会社にとって、

大家さんが認知症の物件は
赤信号の物件とされかねません。

まず契約に見直しが必要になる場合に、
大家さんが認知症で契約能力が難しいと、
有効な契約ができません。

契約を見直すためには、

成年後見制度の利用が必要になります。

また、成年後見制度を利用したとしても
家庭裁判所から選ばれた後見人が
家族やサブリース会社の意図通りに
動いてくれるかは分かりません。

アパートにリフォームや
大規模修繕が必要になる場合にも、
注意です。

支出が多額になるケースが多く、
後見人から断られる可能性もあります。

そうなると、
サブリース会社にとっても、
扱いずらいアパートというレッテルがつき、
不利な対応をされるかもしれません。

もう一つ知っておいてほしいことがあります。

それは借地借家法に定められた

「家賃減額請求」です。

これは、借主であるサブリース会社が
家賃の金額に不満がある場合、
裁判所を通して、家賃減額をもとめることができる
制度です。

家賃減額請求がされると、
まずは調停を行い、

整わないと判断されると訴訟に移行します。

この時、所有者の判断能力がしっかりしていれば、
サブリース会社の請求に
適切に対処することができます。

しかし、

判断能力が無くなっていると、

欠席裁判となり、

サブリース会社の主張を
一方的に受け入れざるを得ない

不利な状況になります。。

回避するためには、

家族信託を準備しておき、
後継者が法的権限を持って
サブリース会社に交渉できるように
しなくてはいけません。

サブリースでははなかったですが、
予定外に借地権者から地代減額請求されたけど、
信託で助かったお客様もいました。

準備しておくことが
ご両親の収入を止めず、
安心生活を守ることに直結します。

（２）更新契約・建物の修繕だけなら建物だけの信託でも対応できる

家族信託をすると、
建物の管理権限が
親から子供に移ります。

サブリース会社との契約権限

などは
建物の管理者が持ちます。

建物の修繕

についても同様に
建物の管理者ができます。

この2点だけを守りたいのであれば、
家族信託の対象は建物だけとし
土地は含めなくても足ります。

メリットは、
土地の登録免許税を節約でき、

トータルの費用を下げられる

ことです。

登録免許税は、法務局に
信託の登記をするときに
かかる税金です。

アパートの底地のように
坪数を持つ土地の場合に、
登録免許税だけで、
100万を超えてくることも
少なくありません

これが土地を信託しなければ
節約することができるのです。

また、専門家にかかる報酬についても、
信託の対象とする財産額を基準に
決定することが多いため、
土地が対象としないなら、
報酬額も下がります。

これによりトータルの費用が下がるのです。

注意点もあります。

銀行から融資を受けていて
対象の土地建物に抵当権が設定されてる場合には、
金融機関に「建物だけを信託すること」への承諾を
とる必要があります。

金融機関が『ノー』の場合には、
「建物だけを信託すること」はできません。

信託の対象を建物だけとしても
金融機関に損失は生じないのですが、
そのことを伝えるにも

専門的な知識が必要になるため、
対応する専門家のレベルに
かかってきます。

実際に、「建物だけを信託すること」について
金融機関からのOKがでて
実施した事例もあります。

（３）融資を受ける可能性があるなら、土地も家族信託しておくのがおすすめ

もしも信託後に銀行から
追加で融資を受ける場合には、
土地も信託しておいた方が安心です。

融資を受ける場合に
追加で担保の設定を求められる
可能性があります。

その時に土地に担保設定ができないと
融資を断られるからです。

土地を信託していなければ、
土地の所有者は親のままであり、
所有者の親が認知症悪化により、
寝たきりになってしまうと、
担保設定ができません。

担保設定ができなければ、
融資も通りません。

土地建物の両方を
家族信託しておけば、
担保の設定は、
子供の判断ですることができます。

そのため、

もしも金融機関から新規の融資を受ける場合には、
土地建物をセットで家族信託しておいた方がいいでしょう。

「我が家はサブリースしているから、
親が認知症になっても問題ない」
と誤解されている方もいます。

親が認知症になると、
その影響をしっかりと受けます。
それはサブリースでも変わりません。

問題を正しく知っていることが
重要です。

<まとめ>
（１）サブリース会社を対抗する権限は失くしてはいけない
（２）更新契約・建物の修繕だけなら建物だけの信託でも対応できる
（３）融資を受ける可能性があるなら、土地も家族信託しておくのがおすすめ


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①安易な成年後見制度の利用は家業に大打撃を与える

②家族で不動産経営を守る！大家さんのための家族信託活用術

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認知症の親の対策！意図しない成年後見の利用を避けるために知っておきたい３つのこと