実家を家族信託した場合の注意点・デメリットについて(前編)

あけましておめでとうございます!
今年もどうぞよろしくお願いします!

今年最初に扱うテーマとして
実家を家族信託した場合の注意点デメリットについて
お伝えをしていきたいと思います。
長文のため、前編・後編に分けてお届けします。

家族信託を検討中の方に向けて
最後まで読むと、家族信託の注意点なども
わかります!

実家を家族信託した場合の注意点・デメリット


1、不動産の名義が受託者である子供に変わる
2、納税通知書の請求が受託者である子供宛に来る
3、受託者である子供から受益者である親への報告義務がある
4、実家を売却した時に信託計算書という書類の税務署への提出が必要になる可能性あり
5、受益者が死亡し受益権承継が起こった場合、税務署への書類の提出が必要になる
6、出口戦略は、信託した実家を売り、信託終了することで登録免許税を節税できる
7、自宅の敷地の一部が農地の場合には信託できないこともある
8、土地が借地の場合には、貸主の承諾が必要になる
9、抵当権などがある場合には債権者である銀行の了承が必要になる


※今回は1~5までお届けします。
6~9については次回後編でお届けします。

1、不動産の名義が受託者である子供に変わる


家族信託(実家信託)契約をして、
子供が実家を売れるようにするためには
信託契約だけでなく、
不動産登記の名義も受託者である子供に
変える必要があります。



そのため所有者である親(例えば父親)が
不動産の名義が変わることに納得ができないと、
進めることができません。

財産的価値は父親のもとに残り、
実質的な所有者も父親のままなのですが、
どのように説明するかが、
専門家の説明力が求められるところです。

また、リバースモーゲージなどを検討している場合は
信託をすると名義が子供に変わってしまうため、
利用が難しくなるようです。


2、納税通知書の請求が受託者である子供宛に来る


家族信託(実家信託)をして不動産の名義を
受託者である子供に変えた場合に、
翌年の固定資産税の納税通知書は子供宛に来ます。



受託者が納税義務者になるのです。

しかし受託者が個人の貯蓄から
支払う必要はありません。

一緒に信託をした金銭の中から支払うことや、
契約書に定めて受益者が支払うとすることもできます。

私達としても子供側は自宅をもらったわけではなく、
万が一の場合に売却して、親の介護費用に使えるように
便宜上、不動産の名義人となっているだけなので
実際に住んでいる親側が固定資産税などの支払いをする方が
筋が通っていると考えています


3、受託者である子供から受益者である親への報告義務がある


1年に1度、
受託者である子供から受益者である親へ、
信託財産についての報告書類を作成し
報告をする義務があります。



受託者は親のものとはいえ
財産を預かって管理をしているので
その財産の状況を実質的な所有者である親に
報告をする義務があります。

ソレイユではアフターフォローとして、
当該報告書についてのサポートも行なっています。

4、実家を売却した時に税務署への提出が必要になる可能性あり


年間の収益が3万円以上ある場合には
翌年に『信託計算書』という書類を税務署へ
出すことが法定されています。

そのため、実家を売却した時にも
同書類の提出が必要になると考えられます。



書式は国税庁のページからダウンロードできます。
↓↓↓↓↓↓↓

[手続名]信託の計算書(同合計表)



記入の仕方などは、
税務署に行き事前相談することや、
税理士にサポートしてもらうことがおすすめです。

また、信託した実家を売却するのではなく
賃貸する場合には、「損益通算」や
「損失の繰り越し」について制限がありますので
注意が必要です。

この点については、別のコラムにて
詳しく掲載していますのでそちらを参照ください。
↓↓↓↓↓↓↓

大家さんがおさえておきたい、家族信託の注意点・デメリット!




5、受益者が死亡し受益権承継が起こった場合、税務署への書類の提出が必要になる


受益者である親の死亡などにより、
受益者に変更が生じた場合にも
税務署に対して、下記の書類を提出する必要があります。



(1)信託に関する受益者別(委託者別)調書

(2)信託に関する受益者別(委託者別)調書合計表

上記書類の書式も、国税庁のページから
ダウンロードできます。
↓↓↓↓↓↓↓

[手続名]信託に関する受益者別(委託者別)調書(同合計表)


記入の仕方については
「4.」と同様、税務署への事前相談や
税理士のサポートをうけ、
記入することがおすすめです。

6~9の注意点・デメリットについては、
次回の後編でお伝えします。


【まとめ】
実家を家族信託した場合の注意点・デメリット

1、不動産の名義が受託者である子供に変わる
2、納税通知書の請求が受託者である子供宛に来る
3、受託者である子供から受益者である親への報告義務がある
4、実家を売却した時に信託計算書という書類の税務署への提出が必要になる可能性あり
5、受益者が死亡し受益権承継が起こった場合、税務署への書類の提出が必要になる
 ※今回は、前半1~5までお届けしました。

6、出口戦略は、信託した実家を売り、信託終了することで登録免許税を節税できる
7、自宅の敷地の一部が農地の場合には信託できないこともある
8、土地が借地の場合には、貸主の承諾が必要になる
9、抵当権などがある場合には債権者である銀行の了承が必要になる
 ※6~9については次回の後編でお届けします。

(友田純平筆)

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