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内容が５分で分かる簡単解説動画を作りました！
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司法書士の友田純平です。

このコラムでは
子供世代が親の老後生活から
自身の老後資金や安心生活を守るために
必要な情報を配信しています！

今日は、

権利書紛失よりも怖い！
不動産の住所変更のお話

です。

権利書を失くしても、
代替え手段がありますし、
相続の手続きでは
権利書は求められません。

しかし、住所変更漏れがあると
話が変わってきます。

法改正でも住所変更登記の義務化が
決定しています。

結論は、
「分割内容に不満のある相続人からも
　署名・押印をもらわないと
　不動産の名義を自分にできない」
かもしれないです。

ぜひ、最後までご覧ください。

（１）不動産登記は住所と名前で特定をする

あまり知られていないことですが、

登記簿の所有者の確認は「住所」と「名前」

で行います。

そのため結婚して苗字が変わった場合、
引っ越して住所が変わった場合には
不動産を動かす前提として
「住所」や「名前」を今のものに
更新する手続きが必ず必要になります！

これは不動産を相続登記する場合にも当てはまります。
住所や名義人の変更登記をしていなければ、
更新する手続きまでは求められませんが、
登記簿上の「住所」「氏名」と
亡くなる直前の「住所」「氏名」との
つながりがわかる公的書類（住民票や戸籍など）を
一緒に提出することが求められます！

ここで問題が生じます。

（２）住民票及び戸籍の附票は5年以上前のものが取得できない

相続の現場での問題で、
「住所のつながりが分かる公的書類」が、
昔は取れたんだけど今は取れない、
ということが起こってます！

「住所のつながりが分かる公的書類」の具体例は

「住民票」や「戸籍の附票」です。

これらの書類で住所のつながりを
証明をしていくことになりますが、

どちらも役所での保管期限は５年しかありません。

令和元年に法改正がされ、保管期間が１５０年となりましたが
令和元年よりも前に保管期間が経過したものは
破棄され取得できないことが起こっています。

困るのは、
５年以上前に不動産を取得していて、
２回以上、住民票を移していたケースです。

特にこんな方は注意してください！

それは

祖父母から不動産を
相続した方です！

（祖父母と養子縁組していたなど）

この場合、

本人がまだ小さい時に相続したケースが多く、

その後に就職して地方から東京に出てきたり、
会社の就職や結婚をして、引っ越しをしているなどで
住民票を複数回、移動していることが少なくありません

また、

会社の転勤で、

複数回住民票を移動している方も
注意です。

そうすると住所がつながらないことが
起こります。

住所のつながりを証明できる書類が
提出できない場合には、
亡くなった方が不動産を取得した時の

権利書

を
管轄の法務局に提出することが求められます。

法務局も権利書を持ってるのなら、
住所は異なるが「亡くなった方」と「登記上の所有者」が
同一人と考えていいだろうとし、
登記手続きを進めてくれます。

しかし権利書も紛失している場合には、

法務局に事前相談が必要になります。

そして多くの場合には『上申書及び印鑑証明書』を求められます

（３）上申書には相続人全員の実印と印鑑証明書が必要

『上申書』とは
「不動産登記簿に記載をされている所有者」
「亡くなった方」とが
同一人であることに間違いはなく、
このことによって法務局に迷惑をかけることは
ありませんという内容の書類です。

不動産の相続手続きを行う場合に

住所がつながらず、
権利書も見つからない場合には、

この『上申書』を作成することになります！

そして厄介なのは

『相続人全員の実印と印鑑証明書』

が必要になることです！！

たとえ 遺言で相続人のうちの一人が
相続することになっていたとしても、
上申書には相続人全員の関与が
もとめれられる可能性があります！！

相続人間に争いがある場合や、
行方不明者、契約能力が難しい者がいる場合には
そこで手続きが止まってしまいます。

だから不動産の相続は難しい。。。

遺言 だけ残していても安心できないのです。

一番は

相続対策を行うタイミングで、

住所が古い状態になってる場合には

生前に最新の情報に更新をしてしまうことです！

（４）令和８年４月までに住所変更登記も義務化される

登記簿上の住所が更新をされず、
実態の所有者の情報と一致しないことは
国益を損なうとして、問題視をされており、
相続登記が義務化されるのと一緒に
住所変更登記も義務化されることが決定しています。

正当な理由なく２年以内に住所変更登記を
行わない場合には、５万円以下の過料が科せられます。

施行日はまだ決まっていませんが、
令和８年４月までに施行される予定です

また住民票を移すと、
登記簿上の住所も自動的に更新される仕組みも
導入される予定です。

今後の動向に注目ですね！

このコラムでは相続対策と不動産登記の密接な
つながりについてお伝えをしました！

知っておかないと
遺言を残していても
うまくいかないことがあります

他にも 実質証書遺言を残したが登記が出来なかった事例も
紹介をしています。

自筆証書遺言のトラブル！この遺言だけでは登記できません！！？
https://votre-soleil.com/blog/yuigon/4545/

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知ってるか知らないかで大きく差が生じます！
今日も最後までご覧いただき


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