土地と建物を分けて考える!大家さんの後継者のための家族信託奮闘記②

<土地と建物を分けて考える!大家さんの後継者のための家族信託奮闘記②>

(1)アパート経営を守るなら建物だけを信託するのもあり
(2)建物だけを先に譲渡する方法もある。そのメリット


こんにちは
大家さんのための家族信託の専門家
司法書士の友田純平です

このコラムでは
現役世代が親の介護で、
自身の老後資金や安心生活を
壊さないために必要な情報を
配信しています。

前回に続き今までサポートした大家さん信託の案件での
試行錯誤ストーリーを伝えしていきたいと思います。

家族信託も奥が深い!!

目的は認知症対策ですが
大家さんの悩みには相続対策、相続税対策も
つきまといます。

そこに対して、家族信託の専門家として
支援してきた奮闘記を
3回に分けてお伝えをしたいと思います

最後まで読むことで
大家さんのニーズやそこに対しての
アプロ―チやできる工夫がわかります

今日は2回目です。



(1)アパート経営を守るなら建物だけを信託するのもあり


大家さんの家族信託において、
基本的には土地と建物をセットで
家族信託をする事例が多くあります。

一方で、費用を抑えたいという
要望をいただいた事例でした

不動産の所有者であるお父さんがもう80代の後半。
息子さんが父親に代わって窓口となり、

実質的に不動産管理業務をしている。
しかし所有権は持っておらず、
お父さんが寝たきりになってしまうと
アパート経営が止まってしまうという事案。



守りたいものが
アパート経営で入居者との契約関係が
滞る不安の解消だったため、
建物だけを信託するという方向で進めました。


土地は固定資産税が高く、土地も信託をしようとすると
登記のための登録免許税が多くかかってしまいます。

銀行から融資を受けていて、
土地建物に根抵当権を設定されていたため、
家族信託を進めるには当該金融機関の
了承も取る必要があります。

資料を作り、金融機関に伺って
家族信託を行う背景や、その際の叶えたい希望を
丁寧に説明をしました。


要望で建物のみの信託で進められないかということも
お伝えをしました。
金融機関でもあまり例はなくその場で即答はもらえませんでした。

しかし後日に担当者から連絡があり、
建物だけを信託することに
了承をもらえました。



これにより登録免許税などの税金も節約ができ、
とてもありがたかったです。




(2)建物だけを先に譲渡する方法もあり、そのメリット


建物だけを家族信託をした事例でしたが、
希望によっては、建物を先に譲渡する方法もあります。


評価額について土地と建物にはギャップがあります。

土地は基本的に評価額が横ばいで、下がりません。

一方で、建物は老朽化により評価額が
下がっていく傾向にあります。

建築をして数十年が経っている場合には、
評価額が数百万ぐらいになっているということもあります。

アパート経営について考えた時にも、
実は土地と建物にはギャップがあります。

それは入居者の家賃は「建物の所有者」に入るということです。

評価額の低い建物が、大きい収益を生むのです。


このギャップを利用した相続税対策があります。

生前に建物だけを子供に譲渡することです。


これにより家賃が入ってくる先を
親から子供に移すことができます。


親に家賃収入が入り、貯まっていくと、
その分、相続税が増えます。

しかし、家賃の入り先を子供に変えることで、
相続税がこれ以上増えることを
防ぐことができます。

入ってきた家賃を貯めていくことで、
相続税の納税資金対策になります。



必ずしも家族信託がベストではないのです。


今日も最後まで読んでいただき
ありがとうございました。

次回は、後継者からの要望で
「誰が相続するかについて、
実際に相続が起きたときに相続税を見て
配偶者ではなく、子供が相続できるように
後から変更できるようしたい」

という要望をもらい工夫した事例です!


<今回お伝えしたいこと>
(1)アパート経営を守るなら建物だけを信託するのもあり
(2)建物だけを先に譲渡する方法もありそのメリット

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